50城卖地2万亿（楼市“退烧”，调控更密集）

本文目录

• 楼市“退烧”，调控更密集
• 2018上半年全国50城卖地超几万亿
• 土地拍卖规则巨变，土地财政落幕
• 建设用地审批权下放至省级，多省跟进出台试点新政
• 政府卖地收入在不在财政收入里面
• 上半年300城卖地超2万亿 50家典型房企偏爱哪些城市
• 全国50城卖地收入涨34%,地方政府卖地收入跟中央怎么分配

楼市“退烧”，调控更密集

上半年全国各地共发布251项楼市相关政策

　　楼市“退烧”，调控更密集？

　　今年上半年，全国各地共发出251项“调控令”，创历史纪录。身处“北上广深”的人可能费解：如此密集的楼市相关政策，竟不是出现在“高烧不退”的2016年、2017年，而是在楼市降温的2019年。

　　记者梳理发现，251项政策的发布折射出楼市正处在换挡期。今年调控更多覆盖到了二三线城市。放眼全国，房地产市场加速分化，冷热不均，地方政府并没有一拥而上选择“一刀切”的调控政策，而是分城施策，有意搭建“四梁八柱”的长效机制。

　　楼市正在分化：

　　一线城市温和 热度聚焦二线

　　即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市场，但从业多年的经纪人张悦一直坚信北京楼市没有真正复苏。以他负责的望京新城小区为例，成交量和客户咨询量的确多了，但与两年前没法比。

　　“3月成交量增长的偶然因素很多，比如入学政策、公积金政策和信贷政策的变化，但很快这些需求就释放了，成不了‘大气候’。”此后3个月的市场交易情况印证了他的判断。与3月1.61万套的二手房成交数字相比，4月降到了1.44万套，5月降到了1.38万套，刚刚过去的6月更是降到了1.18万套。

　　业内感叹，一线城市即便真有“小阳春”，也难“入夏”。

　　不仅仅是北京。几千公里外的深圳，虽然今年上半年市场低位反弹，但热度不及去年同期，成交同比小幅下降3.6%。一份来自深圳链家的内部数据显示，6月成交均价为5.56万元/平方米，同比下跌6.3%。上海表面看升温，但市场仍在逐渐消化2016年年末的调控影响，虽然成交增加但均价向上乏力，只在低位波动。

　　二线城市则是另一番景象。近日发布的《贝壳研究院2019年半年报》披露，成都链家二手房成交量同比增加34%，武汉同比增加32.1%，南京同比增加34.5%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，今年上半年房地产市场分化延续：一线城市在严格调控的背景下，土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势；二线城市市场热度提升过快，引发了调控从紧政策出台；三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度已有所回落。

　　政策调控换挡：

　　由松转紧 监管更加灵敏精细

　　一度疯狂的还有苏州。由于苏州楼市温度升高正值电视剧《都挺好》热映，也有人开玩笑说“苏大强带火了苏州楼市”。这也引来政府层面果断出手，调控政策频繁加码。

　　房地产市场呈急剧上升态势的10座城市也遭到了住建部的“点名预警”。记者注意到，住建部预警都是紧跟国家统计局的房价数据发布，这也代表着房价管控的嗅觉更灵敏了。

　　除了预警、约谈、问责机制外，楼市调控并没有出现“一刀切”。中原地产首席分析师张大伟说，近年来的房地产市场调控中，更明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

　　据悉，苏州5月新房销售套数出现回落，环比下降10.6%，市场热度消退。最新出台的限售政策给过快回升的市场来了一针降温剂，预计随着市场预期的缓和，后期新房市场会继续回落。此外，今年上半年，杭州、合肥、西安、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市都成为热点，随即出台的调控政策已经对房价上升起到一定遏制作用。

　　张大伟把去年11月、今年4月设定为楼市调控的两条分界线：去年11月前，大部分楼市调控政策以收紧为主；从11月开始，多地调控政策明显减小，转向以宽松政策为主；但从今年4月19日开始，调控政策再次出现收紧趋势，“房地产调控连续2个月超过40次。”

　　来自中原地产研究中心的数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，创历史新高。这251个“调控令”，已不再是单纯的楼市限售、限购等政策，而包含了人才住房、减税、住房补贴等各类与房地产有关、有可能影响楼市的政策。

　　“调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度。”张波也认为，今年上半年，在因城施策的调控思路下，房地产市场正在进入新一轮调整周期，调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。

　　土地市场创纪录：

　　如过度升温 不排除政策升级

　　面粉价格的起伏，往往决定了未来的面包价格。对于房地产市场下半年走势，更多人把目光聚焦在土地市场上：相比一季度土地市场的冷清，二季度部分城市则逐渐升温。根据中原地产的统计，截止到今年6月，2019年上半年土地市场继续活跃，50大城市合计卖地超过2万亿元。

　　举例来说：苏州市区3场土拍的平均楼面价超过了1.4万元/平方米，平均溢价率突破19%；合肥6宗地块成交总价124.5亿元，平均溢价率108.7%，也刷新纪录。

　　是什么燃起了土地市场的这把火？一家知名开发商相关负责人解释，一些纯商品房地块的入市吸引开发商关注。比如取消了价格限制、“7090”的限制，更能激发企业的拿地热情。

　　业内认为，未来楼市政策调控换挡仍将体现为从全国严控到“因城施策”“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。

2018上半年全国50城卖地超几万亿

房地产调控重压之下，土地市场仍然火 爆。中原地产研究中心统计数据显示，2018上半年仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企合计拿地金额高达9675亿元，同比上涨5.4%。其中，拿地超过200亿元的房企就多达16家。

近期公布的各地土地市场信息显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，50个城市中有25个城市是三、四线城市。不过在一系列调控下，热点城市溢价率保持在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

从城市排名来看，中原地产研究中心数据显示，目前杭州、重庆和北京位列卖地出让金前三名。其中，杭州土地出让金收入达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆上涨27%达943亿元，北京达到826亿元同比下降30%。除前述三城市外，郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等13个城市卖地超过500亿元。

“对于武汉房地产市场来说，卖地收入也比较高，这和武汉土地市场被房企等持续看好有关。从这个角度看，这能够为武汉地方财政带来较多的收入，同时也利好房地产市场的补库存。”中原地产分析师对长江商报记者表示，下半年武汉应该在积极增加供地、稳定地价、增加人才和蓝领公 寓用地等方面发力，进而形成较好的土地交易态势。

三、四线城市土地市场今年以来热度不减，目前有45个三、四线城市卖地收入超过100亿元。其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市等18个三、四线城市卖地收入超过200亿元。

土地拍卖规则巨变，土地财政落幕

“15%土拍溢价率红线之后，争抢地王的事情将成为历史。在控制‘面包’价格这么久后，终于要全面控制‘面粉’价格了。”在地产行业工作多年的张红感叹。2021年8月29日，深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后即摇号。此前，8月26日广州公共资源交易中心也宣布，集中出让48宗住宅用地使用权，挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天，杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确，一般地块溢价率上限调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地详情，新一轮供地制度正在形成，整个土地市场将迎来全新洗牌。有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。15%溢价率红线之后，房价会降吗？土地财政又将走向何方？土拍往事与疯狂溢价1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这也是中国土拍的开始，更是中国三十余载房地产市场化的开始。多年后，著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌，打破了我国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。值得注意的是，当时全面参考的对象是香港。在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。这份报告全面介绍了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策，通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时，准备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。整个拍卖过程持续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。从此，土拍模式迅速在全国各地推广。之后，国内不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率更达到325%。直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。“面粉”与“面包”在如火如荼的大基建时代，土拍政策让处于高速发展的中国城市受益。此后三十余载，土地收入成为不少城市建设经费的主要来源。2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年，全国卖地收入超过1000亿的城市达14个。这其中不少城市对于卖地收入的依赖度超过100%。2019年，中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元，是税收收入的120%，12个城市的土地财政依赖度超过了100%。土地收入堪称地方政府重要的财政支柱。中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，急剧膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时，这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。近年来，在城市建设方面深受赞誉的新一线城市杭州，2020年卖地收入高达2574亿，土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。然而，“面粉”价格往往决定着“面包”定价。比如，2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地，远高于当时周围的房价水平。此后，招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷进入龙华，所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。此后，龙华房价持续上涨。直到2021年，高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。2016年10月，佛山开始实施限购区土拍限价。但2020年4月，佛山又开始大范围取消了土拍限价。2020年佛山出让110宗经营性用地，共计收入1243.83 亿元，同比大增70.01%。据统计，2021年1～3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达28660套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷新近5年历史新高，且同比大涨122.6%。土地财政的终局？房价上涨、土地财政依赖，似乎到了非解决不可的时刻。有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确要求二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示，深圳等城市的相关政策，进一步体现了地产限价政策继续从紧从严的导向。过去全国不少城市有各类限价政策，但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，目的在于进一步促进价格的稳定。不少分析称，除了抑制房价过快上涨，15%的土地溢价率，也在倒逼地方政府逐步走出对土地财政的严重依赖。广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉对中国新闻周刊表示，多年以来，国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界，这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后，建设用地的规模将得到控制，“在这种情况下，城市发展想靠新增低成本供地去卖房，是不可持续的”。早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“非常态”，中国城市大规模扩张的“高潮”已经过去，未来城市的更新将是“常态”。刘守英也对媒体表示，随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断暴露，土地作为经济增长发动机的功能将不再继续，新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。2021年6月，国家财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。这是在土拍设溢价率红线之外，今年事关土地财政的另一则重磅消息。土地财政的终局，或许已经到来。

建设用地审批权下放至省级，多省跟进出台试点新政

全国土地市场持续升温。中原地产研究中心统计数据显示，2020年截止7月31日，50大城市年内卖地超过2.35万亿。另外还有10个城市卖地超过500亿，累计37个城市卖地超过200亿。“整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中卖地，土地市场成交额持续上升。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，比如厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。另据本报记者了解，全国土地市场持续升温，与建设用地审批权下放至省级政府审批有关。3月12日，国务院发布的《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》）称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，8个首批试点省份分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。“此举将对地方经济产生深远影响。”8月7日，中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥接受《华夏时报》记者采访时认为，主要是放管服改革，有助于提高行政效率，对地价影响应该不大。审批权下放，对地方考验加大，既要严格执行好规定和相关政策，又要用好土地杠杆政策工具。“各地出台具体办法，有助于规范管理，降低违法违纪风险”。李国祥说。开了土地审批的一个小口子上述《决定》，事关农用地转建设用地的审批权，意义重大。这一提法，最早在2019年8月26日修订的《土地管理法》中有所涉及，只是着墨不多。梳理发现，此次《决定》提出试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。《土地管理法》则规定，征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准。可见，二者审批的土地范围并不完全相同。据悉，此次《决定》有8个首批试点省份，分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。此次审批无疑会缩短用地审批的时间，提高投资者信心，这对基层招商引资是个利好。因为，过去最快的用地审批手续至少也要等一年或者半年，项目没有审批不能开工。在中国自然资源经济研究院副研究员强海洋看来，《决定》的出台是贯彻落实新修订实施的《土地管理法》，也是落实中央经济工作会议所提出的推动高质量发展的具体举措。同时，试点在选择上服务于国家的发展战略，如京津冀一体化、长三角经济区、粤港澳大湾区发展等。李国祥认为，选择在北京、天津、上海等8个城市的试点，经济发展基础较好，而且还有探索“三块地”改革（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度改革）的经验，这样改革的阻力小。据了解，自然资源部正在组织编制各级国土空间规划，“下放的只是国务院授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批，而发挥总量管控和空间布局的规划权限并没有下放。”就目前而言，审批权下放并没有改革土地指标“中央划定、层层分解、用途管制”的体系。地方政府审批项目，仍必须在国土空间规划、土地年度利用计划和城镇开发边界受到限制。以试点北京为例，北京城市总体规划(2016年—2035年)已提出，大力疏解不符合城市战略定位的产业，压缩工业、仓储等用地比重，腾退低效集体产业用地，提高产业用地利用效率。到2020年城乡产业用地占城乡建设用地比重由现状27%下降到25%以内；到2035年下降到20%以内。与北京一样，上海也提出规划建设用地总规模零增长乃至负增长的目标，并指出，“下一步，地方在供地中，如何有力支持实体经济发展，是触及供给侧改革的根本要义。”对耕地保护，《决定》只是开了一个小口子。《决定》指出，各省、自治区、直辖市政府要严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地。多地出台新政加大用地审批借助用地审批权委托试点，安徽省土地审批驶入快车道。本报记者注意到，安徽4宗重大建设项目用地近日获得安徽省政府审批，批准用地总面积2524.56亩。这与安徽发布的《关于印发承接国务院建设用地审批权委托试点工作实施方案的通知》(皖政〔2020〕25号)有关，该通知的精髓就在于部分用地审批权下放至省级，方便土地手续的办理。据悉，安徽省已受理运转国务院及自然资源部委托审批单独选址、先行用地、用地预审建设项目25宗，面积4.91万亩。其中，已审批9宗重大建设项目用地0.88万亩，正在审查16宗重大建设项目用地4.03万亩。此外，7月21日青海省人民政府发布的《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》的通知（青政〔2020〕50号）称，要持续严格保护耕地,节约集约利用土地,切实维护被征地农民合法权益,严守生态保护永久基本农田城镇开发边界三条控制线,确保建设项目符合规划符合产业政策符合产业用地标准。江西也发布了贯彻落实国务院关于授权和委托用地审批权决定的通知（赣府字〔2020〕40号）。该通知称，将进一步深化“放管服”改革，切实做好用地报批。“市县政府要根据建设项目用地需求，统筹做好土地征收前期工作，有序组织用地报批，涉及占用耕地包括可调整地类，应当做到占补平衡。”江西的通知称。本报记者注意到，国务院3月发布的《决定》决定大幅下放用地审批权，自然资源部也印发《关于贯彻落实〈国务院关于授权和委托用地审批权的决定〉的通知》（自然资规【2020】1号），同步下放建设用地预审权，引发广泛关注。据记者多方了解，国务院下放建设用地审批权，与新修正的《土地管理法》密切相关。下放审批权就是落实新土地管理法的体现。土地资源是经济社会发展的重要基础和要素保障，改革完善用地审批制度，适度下放审批权，是转变政府职能、激发市场活力、有力拉动内需、优化营商环境的重要举措，同时对于加强耕地保护，促进土地节约集约利用，满足经济社会发展合理用地需求具有十分重要的意义。土地管理特别是耕地保护工作，关系到经济社会的可持续发展，也关系到亿万人民的切身利益。“这些年，土地管理职权始终是各级政府的重要事权”。 李国祥说。事实上，我国土地管理的基本框架非常稳定，即：宏观决策权属于中央和省级政府，如规划审批权、总量控制权和征收征用权等，国家在土地管理上享有最终和最高的管理权、决定权；微观执行权属于地方，主要是市县政府，如规划计划执行权、土地登记权、存量用地审批权和违法案件查处权等。按照新《土地管理法》规定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准后，国务院仍然保留了永久基本农田转为建设用地的审批权及征收永久基本农田、35公顷以上耕地、70公顷以上其他土地的审批权，因此，重大项目的用地仍须由国务院审批。

政府卖地收入在不在财政收入里面

政府卖地收入也就是国有土地使用权出让收入（土地出让金），属于政府性基金预算收入，也是财政收入的一种类型，属于非税收入里的一种。土地出让收入是政府非税收入的重要组成部分，而非税收入是财政收入的重要组成部分。

《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综68号）第四条 土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。

2019年4月财政部发布的《2019年4月财政收支情况》统计中，1-4月累计全国政府性基金预算收入19563亿元，其中地方政府性基金预算本级收入18302亿元（包括国有土地使用权出让收入）。

扩展资料：

土地出让金（国有土地使用权出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。

《国有土地使用权出让收支管理办法》第五条  土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由市、县国土资源管理部门负责具体征收。

第十三条  土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

土地出让金使用范围：

(一)征地和拆迁补偿支出。

包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

(二)土地开发支出。

包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

(三)支农支出。

包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。

(四)城市建设支出。

包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

(五)其他支出。

包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

参考资料来源：百度百科-土地出让金

参考资料来源：财政部-2019年4月财政收支情况

上半年300城卖地超2万亿 50家典型房企偏爱哪些城市

原标题：上半年300城卖地超2万亿 50家典型房企偏爱哪些城市？

一年过半，在集中供地推动下，全国热点城市土地出让金数据亮眼。中指研究院统计显示，300个城市土地出让金总额达2.55万亿元，同比上涨12.4%，其中，杭州土地出让金超过2000亿元，集中供地就为其贡献了千亿元。与此同时，上海、北京、南京和广州上半年土地出让金也超千亿元。

在业内人士看来，集中供地并没有使土地市场降温，成交楼面价仍处历史高位。在土地出让金排名TOP20的城市中，重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%，土地市场相对较热。而下半年，随着土拍规则愈加公平，竞拍热度存在回调的可能性。

杭州卖地超2000亿，北上广宁卖地超千亿

今年上半年，全国土地出让金继续走高。中指研究院的数据显示，全国300个城市土地出让金总额达2.55万亿元，同比上涨12.4%。分城市来看，杭州上半年各类用地收金突破2000亿元，连续4年居年中榜首，此外，上海、北京、南京和广州4城均突破1000亿元，位列榜单第2-5名。

据中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞介绍，在土地出让金排名TOP20的城市中，重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%，土地市场相对较热，另外有金华、佛山、绍兴、温州等城市同样受关注程度较高。

今年土地市场最受关注的是，2月份自然资源部发布了重点城市供地两集中政策。今年上半年，在试点集中供地的22城中，土地总成交金额超过万亿元。同样是杭州以1178亿元总成交金额居于首位，北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地总成交金额均超500亿元。

值得关注的是，在热点城市集中卖地过程中，吸引了众多大型房企的注意力，相比之下，22城以外的城市土拍竞争压力相对降低，在一定程度上，更有利于中小房企的拿地。

从上半年来看，重庆、杭州及长沙的土地最受欢迎，位列代表房企拿地城市面积前三。中指研究院的数据显示，今年上半年，50家典型房企拿地面积TOP10城市中，重庆累计拿地面积位列第一，杭州和长沙占据第2、3名。温州、佛山作为非集中供地城市入榜，分别位列第5、10名，其中佛山为TOP10城市中唯一三四线城市，反映出该城市颇受房企关注。

2021年上半年50家典型房企拿地面积TOP10城市

数据来源：CREIS中指数据，中指地主 数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

近六成百强房企新增货值同比正增长

今年以来，房企更加热衷合作拿地。据中指研究院的数据显示，今年上半年，TOP100企业拿地总额约1.65万亿元，同比增长4.6%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%，较1-5月有所下降。

通过挂权益拿地总额下降可以看出，房企间合作拿地的力度有所增强。在业内人士看来，这也是出于控制风险的考虑，房企通过与合作方之间优势互补、资源共享，能够在一定程度上减低资金压力。

随着市场销售竞争加剧，房企更加集中在需求较为旺盛的一二线城市和核心城市群拿地，其中，房企在多城齐发力的情况仍很明显。比如，招商蛇口、万科、华润置地及融创中国均出现在3个以上城市的上半年拿地总额TOP10企业榜单中。

从房企今年上半年的新增货值来看，收获颇丰。据克而瑞数据显示，上半年近六成百强房企新增货值同比正增长，一方面是集中供地带动的结果；另一方面是随着房企“三道红线”的不断优化与改善，整体补仓较为积极。

另据亿翰智库统计数据，今年上半年三家房企新增货值超过2000亿元。其中，保利发展、万科及碧桂园新增货值分别达到2510.3亿元、2466.0亿元及2169.4亿元。

值得关注的是，碧桂园4月、5月于集中供地中鲜少露面，6月却收获颇丰，仅上海一城便摘得嘉定、宝山、闵行各一宗地块，耗资94.13亿元。不能不说是出于补货的目的。对此，亿翰智库分析人士认为，由于上海土拍规则设定较为完善，溢价率保持低位，是在公开市场拿地的较好时机，碧桂园所获三宗地块溢价率均未超过10%。

业内人士：土地竞拍热度或回调

在多位业内人士看来，上半年集中供地对土地市场的影响较大，包括土地出让规则以及房企布局。其中，区域深耕房企优势较大，如滨江、绿城、首开、越秀在各自深耕区域拿地不减。

从集中供地城市的竞拍规则来看，除了限价、竞配建、竞自持、摇号四种主要限制方式之外，南昌、东莞、苏州、无锡等城市出台相关政策，以封堵房企“马甲”公司拿地行为。而此前房企依靠“马甲”公司增加拿地概率，增加了围标串标的可能性，扰乱了公平竞拍的原则。

对于首轮集中供地，张晓飞认为，稳地价的初衷基本没有实现。首批次集中供地供应量仍然偏少，多数城市出现僧多粥少现象，土地市场竞争热度远超预期。

中原地产首席分析师张大伟也表示，集中供地并没有使土地市场降温。从平均溢价率看，较高者为重庆、深圳、厦门、杭州都在20%-30%之间。比较平稳的是北京等城市。

在集中供地的影响下，张晓飞表示，今年上半年，300个城市土地成交楼面均价明显上涨，住宅用地平均楼面价6201元/平方米，同比上涨27.4%，6月份的成交楼面均价6077元/平方米，处在历史高位。

对于下半年的市场，亿翰智库分析人士认为，目前二轮、三轮集中供地无法对当年业绩形成有效支撑，而叠加土拍规则的精细化，土地市场愈加公平，竞拍热度存在回调的可能性。

而在克而瑞分析人士看来，下半年土地市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。

新京报

全国50城卖地收入涨34%,地方政府卖地收入跟中央怎么分配

中国金融四十人论坛网站日前发布的由国家发改委发展规划司司长徐林等人撰写的课题报告《土地制度改革与新型城镇化》(以下简称《报告》)称，应 大幅扩大城镇建设用地规划，允许地方政府发行市政债，改革建设用地供地方式，地方政府卖地收入归中央。

这份《报告》是中国金融四十人论坛内部重大课题《深 化经济体制改革重点领域一揽子方案》之子课题，对土地制度改革与新型城镇化提出八条建议。课题组成员包括国家发改委、中国人民银行等重要决策部门的官员和 国内知名经济学家。

报告认为，在当前建设用地供给模式下，政府直接参与征地、卖地，一方面导致土地价格高企，房地产价格上涨；另一方面政府财政过度依赖土地收入，政府行为被土地“绑架”。审计署的调查显示，2010年底政府性债务大概有40%左右是要靠土地收益来偿还的。

改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地，购房者购房时支付的房价不含地价或仅含低成本地价，但持有后每年需按房产市场价格的一 定比例缴纳房产税。报告指出，零地价供地并不意味着土地无偿使用，而是将过去一次性收取改为未来长期逐年收取。报告根据2008年全国35个大中城市房地 产开发成本的测算，假设住宅用地成本(包括征地成本)占土地价格75%，成本地价降低土地价格25%，可降低房价7.5%-12.5%。

是地方政府的卖地收入归中央。在具体操作上可采取逐步过渡的方式，初期按一定比例上缴，分成比例也可以考虑城市类型差别。用中央分成的土 地出让金建立城市土地平衡基金，基金用于鼓励城市发展保障房以及多层次房屋市场。这个方案对现行征地制度变动较小，但土地价格不一定能够下降，而且会增加 中央政府和地方政府之间的协调成本，地方政府事权和财权不匹配的问题会加剧。

总结：根据这项研究测算，2020年，城镇工矿用地总量将突破11万平方公里，大大突破了国土资源部土地利用总体规划中2020年城镇工矿用地达到10 .65万平方公里的控制目标。未来城镇化道路必须寻找土地制度改革的新思路。